Definicja ustawowa wspólnoty mieszkaniowej została zawarta w art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku: „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.” Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w momencie, gdy w danej nieruchomości (budynku mieszkalny) znajdują się co najmniej dwa lokale, stanowiące własność dwóch odrębnych podmiotów (właścicieli tych lokali).

art. 2 USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali.

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 roku, II CZP 85/10

W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2010 roku, III SA/Gd 142/10

Za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej. Oznacza to, iż pomieszczenie WC jako przynależne nie musi się znajdować w obrębie budynku, byleby znajdowało się na tej samej nieruchomości, na której znajduje się lokal mieszkalny.

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2008 roku, II SA/Sz 959/07

Jeżeli częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego. Lokal jako zespół izb wraz z pomieszczeniem przynależnym nie jest wtedy wydzielony w obrębie budynku (od innego lokalu) trwałymi ścianami i jego część (korytarz) służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych także innych osób, oprócz mieszkających w tym lokalu. Nie jest więc samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy.